上次多妈探访了容桂东部新城，这次萨姐把目光聚集容桂西部老城区和东湖公园板块，这里聚集了多个新晋房企项目。
为什么外来房企偏爱老城区？
要知道，容桂作为顺德人口最多的镇街，2020年常住人口达到57万，其中超过6成人口居住在老城区。加之，近年来炒房客退潮，外来房企拿地更需要抓住本地刚需“口味”。
本地人一致认可的中心是容桂天佑城一带，东部又崛起城光·城市广场，我们就以商圈为界，还原不一样的容桂楼市。
容桂西部：
实地复工正常销售，金地试水山景小高层
从高赞收费站出来，驾车约17分钟就可达到实地紫藤公馆。该盘去年曾停工数月，幸好春节后已全面复工，现场看到有吊机运作，工人正常施工。
| 实地紫藤公馆与金地招商臻悦府仅一路之隔
项目规划7栋高层住宅，自去年1月开卖，销售称现已去化超50%。首批住宅将于2023年6月交楼，第二批将在2023年12月底交楼，全部带装修。
目前，项目在售5栋和8栋，2梯6户，只有两种户型，93-96㎡三房和120-127㎡四房，售价约1.3-1.45万/㎡。其中，南向三房单价较高，约1.37-1.45万/㎡。
| 100㎡三房板房（户型与93-96㎡三房一致）
该盘亮点是自带省一级标准公立幼儿园、社区医疗服务中心，还规划了智能超市，有机器人送快递到家。
虽然该盘有停工风波，但复工后搭配“送人防车位”促销，现场自来客数量不少，工作日上午都有四五组客。（送车位活动截至3月31日）
| 实地紫藤公馆项目沙盘
与实地紫藤公馆一路之隔，就是金地招商臻悦府，正荣已退出该项目。
金地招商臻悦府沿山而建，紧邻顺德丝厂纪念公园，总规划858户，建筑面积比实地紫藤公馆大45%。
| 金地招商臻悦府项目销售中心
该盘预计首推临山的A区，共有3栋10层高的小高层住宅，现已开放板房。暂时只有两个户型，均为89㎡三房，预计5月开盘，价格参考周边。
| 金地招商臻悦府项目沙盘
萨姐看了板房，空间布局和交标都不错。
其中一个89㎡三房，做到客厅和三个房间都望山景（公园），主卧利用飘窗打造衣橱。交标包含入户玄关柜、厨房凉霸、欧派橱柜和方太三件套（或同等品牌）等。
这个板块生活氛围很浓厚，步行5分钟就有陈占梅小学、星海幼儿园、凤茵幼儿园、幸福综合市场、河山百货等。随便逛逛，就能找到地道的顺德美食分店，如果不是赶时间，萨姐就在这里解决午餐了。不过缺点也很突出，老城区道路狭窄，只有双向两车道，经常遇到围蔽修路和摩托车横行，目测上下班高峰期很容易堵车。沿着桂洲大道向东，驾车数分钟就能达到信业悦容台。虽然这个盘只有3栋住宅，但胜在位置不错，距离海骏达广场约1.2公里，附近有容桂实验学校、南区小学等。项目主打建面约69-101㎡极致三四房，均价1.3-1.4万/㎡。
清明期间，该盘曾推出一批特价单位，69㎡三房总价87万起，87㎡三房总价119万起，首期最低8万，但要求7天内付齐首付。同样主打极刚户型的，还有相距约600米的爱情力高·印玥万璟。该盘是容桂老城区规模第二大项目，销售中心展示面较好，而且自带一个18班公立幼儿园（现销售中心位置），据说建成后将是容桂最大规模的公立幼儿园。项目在售C区10座和A区7座，户型为82㎡三房、89㎡三房和103㎡四房，均价1.3-1.45万/㎡。其中，四房户型数量少，单价最贵。与去年底首次推出户型相比，目前三房户型不变，但面积平均增加了2-3㎡，可见以本土刚需为主的市场，客户十分看重居住舒适度。82㎡做到三房两卫，89㎡做到南北对流，主卧均带270°转角飘窗，户型设计相当优秀，萨姐认为要比丹灶一些极刚户型做得好。销售称，89㎡三房户型比较抢手，可选楼层不多。以一套中间楼层的89㎡为例，折后总价约125.5万，单价1.4万/㎡。如果选择10楼以下82㎡三房，总价110万左右可以搞掂，单价约1.34万/㎡。工作日下午，现场看房人气较好，大约有六七台客。案场还准备了精美茶点和炒面，如果有客户傍晚才来看房，也不用饿着肚子议价。如果你对居住品质有讲究，购房预算充裕，建议看看中建壹品鄂旅投·东湖学府。该盘位于容桂人气最旺的东湖公园旁，步行可达城光城市广场、容里小学、容里体育场、容里中学、暨南大学附属顺德医院等，加上项目自带一所公立幼儿园，生活配套相对丰富。东湖学府于去年11月底开盘，目前一期10栋住宅已有9栋建到20层以上，是整个容桂建设进度最快的项目，也是容桂单价最高前三名。目前项目在售1、2座余货，户型为102-125㎡湖景三四房，售价约1.65-1.7万/㎡，与初次开盘价格持平。3月中旬，项目加推不望湖的6座，户型不变，但面积缩减为91-115㎡三四房，均价1.45万/㎡。“同一个盘，单价相差2000元是很少见的，而且6座南向景观毫无遮挡的，” 销售告诉萨姐，购买一套2座三房的总价，可以买一套6座四房了，不望湖的6座性价比更高。为什么这么便宜？销售直言不讳，因为6座位于东北角落位置，而且东面约50米处有高压线，但符合安全规定，选择10楼以上楼层基本没影响景观。（现场看距离可以接受）随后萨姐参观了6座实地板房，91㎡三开间朝南，客厅带6米阔景阳台，整个空间布局不错。不过现场展示交标还是与102㎡异地板房有差异，例如入户玄关柜的材质和颜色看起来有减配。最后，我们来看看促销力度很大的星耀国际，是方直+荔园合作项目。星耀国际销售中心展示面很好，销售中心外还有小火车铁路、儿童游乐设施等，吸引了一些市民过来打卡拍照。项目在售1座，户型为100-125㎡三四房，售价约1.3-1.4万/㎡。1座为一字型板式设计，2梯4户，相比起首推的5座2梯6户，舒适度更高。3月底，项目推出12套特价单位，折后单价1.2-1.27万/㎡，比首次开盘价降1000-1300元/㎡。但销售明确表示，必须要当场冻结1万元，三天内付清首付，才有机会抢到特价单位。星耀国际三房面积100㎡起步，比周边5个项目起步面积都要大，但通过促销方式控制总价，三房总价约120-127万/套左右。项目紧邻南宏汽车文化创意产业园、海立方海洋公园，周边还有一些餐饮食肆，生活氛围浓厚。但项目东侧距离广珠城轨容桂站约300米，可能有一定振动影响，西面紧邻容边天河工业区，人流车流复杂，城市面貌有待提升。容桂踩盘之旅，萨姐认为容桂本地人生活圈子较小，最关心买菜、上学是否方便，会根据自己的居住习惯买房。即使是两个相距2-3公里的楼盘，销售都会说“我们的位置跟他们是完全不同的……”，但不会吹嘘太多未落成的规划前景，介绍说辞相对实在。刚需对价格十分敏感，因此各大楼盘严控价格，除了东湖学府属于偏改善型社区，其他项目单价集中在1.3-1.45万/㎡，三房首付预算均在22-27万之间，可见刚需户型竞争十分激烈。开发商有尝试错位竞争，但无论是主打极刚户型楼盘，还是102平起步的改善楼盘，最终都回归到80-90㎡刚需户型的竞争上。还有项目定位与产品、服务的错配问题。号称东湖公园板块最贵的项目，竟然没有配电瓶车，销售用自己的摩托车带客户看实地板房，感觉一下子穿越回若干年前房地产市场粗放年代，相当接地气。话说回来，容桂是千亿大镇，早就被列入“大良-容桂”市级副中心，为什么近几年热度不如北滘、陈村，甚至被伦教盖过风头？大家都知道，北滘、陈村、伦教都是“被地铁带飞”的板块，容桂当年错失佛山地铁3号线，现在佛山地铁11号线只有容奇渡口站，利好聊胜于无。但除了地铁因素外，萨姐认为有更深层次的原因。首先，容桂早在2009年工业总产值就突破千亿大关，是顺德最早实现千亿的工业大镇。十多年过去了，统计单位改为“规上工业总产值”。2021年容桂规上工业总产值约1058亿元，此时北滘已经宣布工业总产值突破4000亿元大关，连勒流、杏坛两个“小透明”都超过700亿元。顺德各镇街都在努力冲击“千亿大镇”，从增长率来看，容桂并不存在明显优势，千亿大镇的头衔已经没那么吃香。容桂大型商场就那么三家（容桂天佑城、海骏达广场、城光城市广场），较好的医院只有两家（现有新容奇医院、暨南大学附属顺德医院，顺德妇幼尚未建成），基本上最好的配套都集中在桂洲大道两侧。此外，容桂的教育配套，远远跟不上大良，近两年仅新增两所学校——顺控容桂学校和顺德清晖学校，名气又比不上北滘、陈村、乐从的新建学校，对家长来说缺乏吸引力。不过，容桂最大优势在于价格便宜，是顺德临广板块中价格最低的，因此成交量一直稳居顺德前三，毕竟价格就是硬道理。小镇面貌，生活需求基本可以满足，自住完全OK，但如果你追求高大上配套、规划前景等等，容桂和大良虽然仅一河之隔，但各方面的差距仍然很大。PS.功夫君已开通顺德大良交流群，如果你想置业顺德大良，欢迎扫码进群。注：为保证群交流氛围纯粹，暂不对中介、销售、微商开放，敬请理解。